Wohnreform

Der Wohnungsmarkt ist ausser Rand und Band geraten: Stetig steigende Raumansprüche gehen einher mit einer eigentlichen Regulierungswut, um die Mieter vor den Folgen der Angebotsverknappung zu schützen. Gleichzeitig wird immer mehr Kulturland überbaut und die Arbeitswege nehmen stetig zu. Dieser Teufelskreis kann mit einer gezielten Besteuerung gebrochen werden.

• Angemessener Wohnraum für alle
• Ausgangslage
• Ziele
• Massnahmen
• Erwünschte Nebenwirkungen
• Einführung und offene Fragen

Angemessener Wohnraum für alle

Die Menschen sind in den letzten Jahrzehnten geradezu süchtig nach immer mehr Wohnraum geworden. Und der Wohlstand der Durchschnittsschweizer ist derart hoch, dass dieses Verlangen für einen Grossteil der Bevölkerung problemlos befriedigt werden kann. Familien und Personen mit bescheidenerem Einkommen sowie Ausländer haben hingegen zunehmend das Nachsehen, vor allem in Städten und Agglomerationen. Bis jetzt wird dieses Problem mit immer mehr Regulierungen zum Schutz der Mieter angegangen. Diese Regulierungen sind derart komplex und widersprüchlich geworden, dass sie häufig geradezu kontraproduktiv wirken. Doch auch der Ruf nach noch mehr Wohnungsbau ist höchst problematisch, da dies auf Kosten von wertvollem Kulturland geht und noch mehr Verkehr erzeugt.

Die angebliche „Wohnungsnot“ ist denn vielmehr ein Verteilproblem, das ohne weiteres gelöst werden kann, wenn der überrissene Konsum an Wohnraum entsprechend besteuert wird.

Ausgangslage

Obwohl den einzelnen Bürgern in den letzten Jahrzehnten durchschnittlich immer mehr Wohnraum zur Verfügung steht, wird vor allem in den Städten von Wohnungsnot gesprochen. Dabei ist Folgendes festzustellen:

• Durchschnittliche Wohnfläche pro Person: Heute beansprucht jeder Einwohner in der Schweiz durchschnittlich etwa 50 m². Das ist beinahe doppelt so viel wie vor 50 Jahren!
• Ungleiche Verteilung: Allerdings ist die Verteilung des Wohnraums extrem ungleich. Während zum Beispiel gut verdienende Paare ohne Kinder keinerlei Schwierigkeiten haben, selbst an guten Lagen übergrosse Wohnungen zu erhalten, ist es für kinderreiche Familien mit durchschnittlichen Einkommensverhältnissen in Städten häufig nahezu aussichtslos, eine angemessene Wohnung bezahlen zu können.
• Überregulierter Wohnungsmarkt: Zum Schutz der Mieter vor dieser (vermeintlichen) Wohnungsnot wurde eine Unmenge an Vorschriften erlassen, die regelmässig mit unerwünschten Nebenwirkungen verbunden sind. So führt zum Beispiel der an sich gut gemeinte Kündigungsschutz für Senioren ganz einfach dazu, dass diese auf dem freien Wohnungsmarkt kaum mehr Chancen für eine neue Wohnung haben. Zudem werden die Schutzvorschriften häufig von Mietern ausgenützt, sodass die Vermieter wiederum je länger, desto kritischer bei der Auswahl werden. Es entsteht ein eigentlicher Teufelskreis.
• Leer stehende Liegenschaften: Manche Immobilieneigentümer können es sich offenbar leisten, auch an besten Lagen ganze Häuser über mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte leer stehen zu lassen, sei es aus spekulativen Gründen, sei es aus Desinteresse an Mieteinnahmen.

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Ziele

Der Wohnraum wird so besteuert, dass auch Familien, Einkommensschwächere und Ausländer wieder genügend und bezahlbaren Wohnraum, ohne dass noch mehr Landwirtschaftsland zerstört wird.

• Angemessene Wohnfläche pro Person: Alle Menschen sollen, unabhängig vom Haushaltseinkommen und der Anzahl Kinder, genügend Wohnraum zu einem tragbaren Preis mieten können.
• Liberalisierung des Wohnungsmarktes: Der Wohnungsmarkt soll auch für die Immobilieneigentümer und Vermieter wieder attraktiv werden.
• Wirtschaftlicher Umgang mit Wohnraum: Der übermässige Verbrauch an Wohnraum zerstört zum einen wertvolles Kulturland und verursacht zum anderen durch den Wohnungsbau eine hohe Umweltbelastung. Wohnen muss dringend umweltverträglicher werden

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Massnahmen

Besteuerung des übermässigen Verbrauchs an Wohnraum

Das Problem kann schnell, einfach und wirkungsvoll gelöst werden, wenn die Mieten mit einer entsprechend dem beanspruchten Wohnraum gestaffelten Konsumsteuer belastet werden. Als Referenzgrösse dient ein Wert von 25 m² pro Person, das heisst bis zu dieser Grösse ist gar keine Steuer geschuldet. Darüber hinaus könnten die Steuersätze zum Beispiel wie folgt festgelegt werden:

Fläche pro Person (inkl. Zweitwohnungen)	Steuersatz
bis 25 m2	0 %
25 bis 29 m2	5 %
30 bis 49 m2	10 %
50 bis 99 m2	50 %
über 100 m2	100 %
Mehr als 3 Monate leerstehenden Fläche	100 %
Ferienwohnung ohne Schweizer Wohnsitz	100 %

Mit dieser einfachen Massnahme (die über 10 Jahre gestaffelt eingeführt werden kann), wird die Wohnungsnot innert weniger Jahre behoben, da grosse Wohnungen viel einfacher zum Beispiel an kinderreiche Familien zu vermieten wären. Auch das Problem der Zweitwohnungen wäre gelöst. Der administrative Aufwand ist klein, zumal alle anderen Regulierungsmassnahmen aufgehoben werden können. Die hohen Mehrwertsteuersätze (auch auf andere Konsumgüter) kompensieren im Übrigen alle anderen Steuern, die im Rahmen der Steuerreform entfallen. In einem ersten Schritt könnten zum Beispiel die heutige direkte Bundessteuer durch diese Konsumsteuer auf Wohnraum abgelöst werden.

Deregulierung

Wird der Wohnraumverbrauch entsprechend besteuert, werden auch wirtschaftlich Schwächere wieder genügend freie Wohnungen zur Verfügung stehen. Dafür könnten sämtliche Mietschutzbestimmungen aufgehoben werden. Es bräuchte bloss noch einen allgemeingültigen Mietvertrag, der alle üblichen Streitpunkte schon zum voraus regelt, für die ganze Schweiz, der sowohl die Interessen der Vermieter als auch der Mieter angemessen berücksichtigt.

Mit diesen Massnahmen können auch die allermeisten Mietstreitigkeiten verhindert werden, was wiederum die Gerichte von Bagatellfällen entlastet.

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Erwünschte Nebenwirkungen

In erster Linie geht es bei der Wohnreform um eine gerechte Verteilung des (begrenzten) Wohnraums und eine nachhaltige Bauwirtschaft. Im Weiteren könnten damit auch noch einige weitere erwünschte Wirkungen erzielt werden:

• Verminderung des Energieverbrauchs: Der Wohnungsbau ist sehr energieintensiv und eine der Hauptursachen für den Klimawandel. Durch eine effizientere Nutzung des bestehenden Wohnraums kann diese Entwicklung gestoppt werden (siehe dazu auch die Energiereform).
• Verkürzung der Arbeitswege: Je erschwinglicher der Wohnraum, desto weniger weit weg von den Zentren müssen Arbeitstätige wohnen. Das führt automatisch zu einer Reduktion des Verkehrs.
• Weniger Vereinsamung: Gerade ältere Menschen leben nach dem Auszug der Kinder in zu grossen Wohnungen und vereinsamen häufig. Durch eine entsprechende Besteuerung würden diese motiviert, zum Beispiel nicht genutzte Zimmer an Studenten zu vermieten oder in kleinere Wohnungen umzuziehen.
• Abbau von Bürokratie: Die aktuell geltenden Bestimmungen für den Mieterschutz haben zu einem riesigen Verwaltungsaufwand auf allen Seiten geführt, der sich zudem häufig auch noch kontraproduktiv auswirkt. Ein Abbau an Vorschriften führt zu mehr Wirtschaftlichkeit.
• Weniger kalte Betten: Um die erhöhte Konsumsteuer bezahlen zu können, werden Eigentümer von Ferienwohnungen diese automatisch auch an Fremde vermieten. Das fördert die Belebung von Touristenorten und führt zudem dazu, dass auch Einheimische und das Personal in der Tourismusbranche wieder erschwingliche Wohnungen finden.
• Weniger Bauland: Je vernünftiger die beanspruchte Fläche an Wohnraum ist, desto weniger Wohnungen müssen gebaut werden. Bauland könnte sogar wieder in Landwirtschaftsland umgzont werden.

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Einführung und offene Fragen

Die Einführung der Konsumsteuer (bisher: MWST) auf Mietzinsen ist relativ einfach, zumal die Behörden (oder zumindest die Vermieter) in aller Regel die Wohnungsgrösse bereits kennen.

Etwas schwieriger wird die Besteuerung des Wohneigentums. Hier könnte das bereits bewährte System des Steuer- oder Versicherungswerts von Liegenschaften (Katasterwert) helfen, aus dem ein äquivalenter Mietzins kalkuliert werden kann.

Um die Steuerflucht aus dem Ausland nicht noch mehr anzukurbeln, müssen selbstverständlich auch ausländische Liegenschaften in die Berechnung des Steuersatzes einfliessen.